建物の登記


 そこで、借地権の安定を図るために、建物保護法で建物の登記があれば借地権が対抗力を有することとされました。そして、借地借家法でも、その制度はそのまま取り入れられています(10条1項)。地上権設定登記や賃借権設定登記は契約当事者の共同申請によらなければなりませんが、建物の登記は、建物所有者である借地人が単独で(つまり、地主の協力を得ることなく)申請することができます。
 建物の登記は、本来は所有権があることを公示する保存登記または所有権移転登記でなければならないのですが、判例は、建物の表示登記に所有者として記載されている場合も対抗力を有すると解しています。
 建物の登記において、所在地、建物の種類、建物の床面積等に多少の不正確な点があっても対抗力は認められますが、借地人が所有する建物がその妻や息子等の近親者その他第三者の所有名義となっているような場合には、借地権は対抗力を有しないとするのが判例です。
戸建て

 ・ 建物が減失した場合の掲示
 建物の登記をしていても、建物が滅失した場合には(たとえ、滅失登記手続をしないでいるために登記上は残っているとしても、その登記は実体を反映していない無効なものですから)建物の登記による借地権の対抗力も消滅します。そのような事態を考慮して、借地借家法は掲示により対抗力を有する規定を設けました(10条2項)。すなわち、借地人が、滅失した建物を特定する事項、滅失日、建物を再築する旨を土地上の見やすい場所に掲示したときは、建物滅失日から2年間は借地権が対抗力を有することになりました(その間に建物を再築して登記を備えないと結局、対抗力を有しないことになってしまいます)。掲示をする前に現れた第三者に対しては借地権を対抗できません。
 この規定は、旧借地権の設定された土地上の建物が借地借家法施行(平成4年8月1日)後に滅失した場合にも適用されます。
 ・ 臨時処理法が適用される場合
 臨時処理法が適用される場合には、建物滅失後も同法適用時から5年間は借地権の対抗力を失わないものとされています(同法10条)。
 阪神・淡路大震災の場合には、一定の被災地においては平成7年2月6日から5年間、借地権が対抗力を有することになっていました。”

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