新規にメインバンクをつくるのは難しい


●管理組合のないアパートは「家主代行」も考える

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 つぎは、アパートの場合です。アパートとマンションの違いですが、アパートには、管理組
合が存在しません。アパートを賃貸に回す場合は、「大家さん」自身で管理組合と同様の機能を
持つシステムを構築しなければなりません。
 管理組合の業務は多岐にわたりますが、分類すると、日常清掃・修繕業務とリフォーム業務
の2つに大別できます。リフォーム業務は、日常的な仕事ではないので省いてもいいのですが、
日常清掃・修繕業務は、そうはいきません。地元の土建組合か、不動産会社に業者を紹介して
もらい、セレクトしましょう。業者決定は、室内の設備修繕も同時にこなす能力がある点を条
件にすればいいと思います。
 入居者は、共用部が汚れていたり、電気が切れたままのアパートには長く住みません。「大家
さん」業を安定させるためにも、日常清掃・修繕業務のシステムを構築しておく必要がありま
す。アパートが遠隔地にある場合には、家主代行という職種も存在しますから、あわせて検討
してみるのもいいでしょう。

●「大家さん」業の発展にメインバンクは不可欠

 「大家さん」業を拡大してゆくためには、メインバンクの存在が必要不可欠です。銀行は大量
の不良債権の発生、そして、株の大幅下落により体力が弱っています。体力を回復するために
は、利ザヤの稼げる取引先を広げ、営業利益を上げなければなりません。
しかし、優良企業は貸付利率も低く、目標とする利益水準を下回ります。と言って、高金利でも需要の減らない中
小企業向け融資はリスクが高く、引当金を積まなければならない状態。少々の高金利では引き
合いません。

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そんな状況下において、新規にメインバンクをつくるというのは、現実的に簡単な話ではありません。しかし、「大家さん」業を発展させるには、メインバンクは欠かせないのです。「大家さん」のビジネスモデルを私流に整理すると、・まず、賃貸用の不動産物件を安く購入する、・買った物件をできるだけ安い価格で、きちんとリフォームする、・リフォームした物件を賃貸に回し、利回りを確保する、・賃貸に回した物件を担保として金融機関に差し入れ、新たな資金を借り入れる、・借り入れた資金で再度、安く新規物件を購入し、同様のサイクルを続ける。
 以上の5つのサイクルに集約されます。金融機関は、上記サイクルの・番において必要となります。

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