借地権の存続期間


●存続期間一旧借地権と普通借地権の違い
 借地関係では借地権の存続期間、すなわち、借地権という権利が継続する期間→借地人はいつまで土地を借りられるのかーが重要な問題となります。
 旧借地法と借地借家法では存続期間に関する規定(特に更新後の取扱い)が大きく異なっています。また、旧借地法では、借地権が堅固建物の所有を目的とする場合と堅固でない建物(非堅固建物、普通建物)の所有を目的とする場合とで存続期間を異にしていました。
 現に存在する借地権のほとんどは、まだ借地借家法が施行(平成4年8月1日)される前に旧借地法下で成立した借地権、すなわち「旧借地権」と呼ばれるものです。そして、旧借地権は、後述するとおり、旧借地法の存続期間の規定のとおり存続することとされていますので、旧借地法における存続期間の規定を知ることは不可欠です。

土地

 ここでは、まず、旧借地法における堅固建物と非堅固建物の区別と、それぞれの存続期間について説明した後、借地借家法施行後に成立した(一時使用目的または定期借地権でない)借地権、すなわち「普通借地権」の存続期間について説明します。
 なお、一時使用目的の場合には、旧借地法でも借地借家法でも存続期間に関する規定(更新や正当事由に関する規定を含む)の適用がありませんので、以下、「旧借地権」も一時使用目的の場合を除く概念として使用します。

●旧借地法における堅固建物と非堅固建物
 堅固建物と非堅固建物の区別が特に問題となるのは、旧借地権の存続期間、契約違反(条件違反)の有無、そして条件変更の場合です。
 旧借地法2条1項は、借地権の存続期間について「石造、土造、煉瓦造又八之二類スル堅固ノ建物」と「其ノ他ノ建物」を区別しています。前者が堅固建物、後者が非堅固建物(普通建物)です。
 現在、堅固建物の典型は鉄筋コンクリート造りの建物です。和風旅館等を別にすれば、3階建て以上のビルやマンションのほとんどは堅固建物といえるでしょう。
 非堅固建物の典型は木造建物です。
 いわゆるプレハブ(軽量鉄骨)造りは一般に非堅固建物とされています(3階建ても少なくありません)。重量鉄骨造りであっても、ボルト、ナットで組み立てられた、解体の容易な建物について非堅固建物と認定した判例があります。コンクリートブロック造りの
1階の上に木造の2階が乗っているような建物は(全体として)堅固建物と見るべきです。
 借地契約で建物の種類および構造を定めなかったとき、すなわち堅固建物所有目的か非堅固建物所有目的であるかを定めていなかったときは後者とみなされます(旧借地3条)。
 借地契約で堅固建物所有目的であることが定められている場合に非堅固建物を築造することは、(いわぱ「大は小を兼ねる」と考えることができるので)一般には契約違反とはなりませんが、非堅固建物所有目的である場合に堅固建物を築造することは重大な契約違反となります。地主と借地人が合意によって、非堅固建物所有目的という借地条件を堅固建物所有目的という借地条件に変更することができることはもちろんですが、地主がこれ
に応じてくれないときは、借地人は裁判所に申し立てて条件変更の裁判を求めることができます。

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